Sozialer Wohnungsbau – Chance oder Risiko?

Guten Morgen zusammen,

auch von mir mal wieder ein Lebenszeichen , letzter Beitrag schon über einen Monat her. Aber in der Zeit gab es für mich einfach nichts interessantes zu schreiben. Den Optionen/Volatilitäts-Flash Crash hab ich unbeteiligt überstanden, Aktienmarkt läuft eher seitwärts oder leicht nach unten, meine Sparquote dagegen bleibt konstant und auch in den Punkten Riester-Rente hat sich nichts neues ergeben. Alles nichts wozu ich jetzt einen Artikel schreiben müsste.

Grundgedanke: Immobilie(n)

Was mich aber in den letzten Monaten bzw schon seit mindestens letztem Jahr beschäftigt ist das Thema Immobilien. Ich hatte das Glück durch Erbschaft an einen schönes Grundstück bei uns im Ort zu kommen und seitdem treibt mich natürlich die Frage wie ich es am besten nutzen kann.
Garten und terasse

Klar ist: Über kurz oder lang will ich mit meiner Frau in einem eigenen Haus leben. Diese Entscheidung hat allerdings weniger finanzielle Gründe sondern ist eher eine neudeutsch „lifestyle“-Entscheidung. Gerade seit ich Grundbesitzer bin (auf dem auch ein Haus steht) weiß ich, dass die laufenden Kosten durch ein Haus nicht eben weniger werden ( Wassergebühren die mal eben wieder um 10% steigen, Abfallbescheid, Grundsteuer, wiederkehrende Beiträge für Straßenbau etc…). Ich mache mir also keine Illusionen, dass ein Wohnhaus zur Eigennutzung irgendwie ein tolles Investment wäre, gerade in der jetzigen Zeit wo Handwerker und Baufirmen jeden Handstrich fürstlich bezahlt bekommen wollen. Aber das Gefühl einen (großen) Garten und eine große Terrasse zu haben, die wir nach Lust und Laune gestalten und nutzen können – und das für den Rest des Lebens wenn wir das wollen-  ist für mich einfach das Stück Freiheit, dass andere in Reisen und Flexibilität finden. I´m a simple man 😀

Zweiter Gedanke : Miet-Immobilie

Nun habe ich natürlich einige Informationen/Kostenschätzungen bzw. Berechnungen sowie zugehörige Finanzierungspläne eingeholt und kann nur sagen “ Das wird knapp“. Ich bin handwerklich nicht unbedingt begabt und die aktuelle Vollauslastung bei allen Baufirmen treibt die Preise sehr merklich nach oben.
Mietimmobilie

Also: Zusätzliche Einnahmen generieren. Wie bereits erwähnt steht auf dem Grundstück noch ein Haus. Meine Visionen von „Hey da ziehe ich paar Wände ein und reiße manche raus und schon habe ich zwei Mietwohnungen“ wurden leider beim ersten Gespräch mit einem Sachverständigen Statiker&Energieberater pulverisiert. Die Bausubstanz ist über 100 Jahre alt, wenn ich einmal anfange irgendwas abzureißen kann ich davon ausgehen,  damit eine Lawine loszutreten an neuen Ausbesserungsarbeiten. Und auch die Technik läuft zwar noch aber bei größeren Änderungen, wie einem zweiten Stromkreis, müsste das ganze komplett erneuert werden. Seine klare Empfehlung: Entweder so wie es ist an anspruchslose Mieter vermieten oder abreißen und neu bauen.
Da ich ohnehin kein Freund von Altbau-Sanierungen bin (für mich wäre das immer das Wissen, dass es hinter den neuen Wänden immer noch uraltes Mauerwerk und alte Balken stecken eher nervig)  kam also das Thema „Neubau einer Miet Immobilie“ auf.

Dritter Gedanke: vom Staat geförderte Miet-Immobilie / Sozialwohnungsbau 

soziale wohnungen

Ich erkundigte mich also über die Förderangebote die es zum Bau von Mietwohnungen gibt und stellte fest – obwohl man überall nach Wohnraum schreit, sind die Fördermittel jetzt nicht unbedingt zahlreich. Um genauer zu sein habe ich nur eines gefunden was ohne Einschränkungen bei der Nutzung von Mietwohnungen genutzt werden kann:

KFW : Energieeffizient Bauen
Standard-Förderung für Neubau, unabhängig ob vermietet oder selbst-genutzt. Aktuell 1,66 % Zinsen auf maximal 100.000 € pro Wohneinheit. Zusätzlich Tilgungszuschuss bis 15.000 € je nach Energiestandard.

Während dieser Recherche habe ich dann aber gesehen, dass es wohl durchaus gute Förderprogramme gibt – allerdings an Bedingungen geknüpft.

ISB Bank (Rheinlandpfalz)
Hier gibt es die Programme 601 und 602  (oder 751/752 – die Verlinkung ist auf der Seite anscheinend kaputt) die folgenden Zweck fördern :

Das Land Rheinland-Pfalz fördert die Bereitstellung von Wohnraum zu sozial verträglichen Mietpreisen insbesondere für einkommensschwächere Haushalte sowie für ältere und behinderte Menschen (Betreutes und Gemeinschaftliches Wohnen).

Umgangssprachlich: Sozialwohnungen. Die Konditionen dafür sind meiner Meinung nach wirklich gut.

Der Sozialwohnungsbau-Kredit der ISB RLP
isb bank rlp

  • Kredit pro qm² gebauten Wohnraum zwischen 700 -1800 €
  • Zinslos für mindestens 10 Jahre. Danach 0,5 – 1,5% Zinsen.
  • Tilgungszuschuss bis zu 30% des Grunddarlehens.
  • Zusätzliche Förderung/Kredit möglich für Abrissarbeiten , Spezielle Einrichtung für Behinderte etc.

Natürlich gibts das ganze nicht einfach so. Man verpflichtet sich dazu :

  • Vermietung nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein (Einkommensgrenzen nach §13 LwoFG  Bei einem 2-Personen Haushalt sind das maximal 21.000 € Einkommen / Jahr).
  • Mietpreis pro qm² limitiert (je nach Umgebung) – bei mir (mittlere Stufe) bei 5,10 € /qm² mit maximal 2 % Erhöhung pro Jahr
  • Man verpflichtet sich 20-25 Jahre (Förderung hängt von der Dauer ab) zu diesen Bedingungen zu vermieten.

Genauere Infos gibt es hier: Förderdatenbank und hier: ISB (aktuell ist die betreffende Förderung anscheinend falsch verlinkt, suchen nach „Wohnraum“)

Beispiel Wirtschaftlichkeitsrechnung (sehr vereinfacht) :

Baukosten pro qm : 1500 € (Einfacher Standard)
Anzahl Wohnungen: 2
Fläche pro Wohnung : 90 qm
Herstellungskosten : 270.000 €

Darlehen ISB : 1450 € / qm²  -> 230.000 € /gesamt (begrenzt durch 15% Eigenkapital-anteil)
Eigenkapital : 40.500 € (15% sind Minimum)
Tilgungszuschuss: 39.150 €
Kredit der ab-bezahlt werden muss: ~ 190.000 €
Zinsen Jahre 1-10 : 0 %
Zinsen Jahre 11 -15 : 0,5 %
Zinsen Jahre 16-20 : 1,0 %
Zinsen Jahre 21 -XX : 1,5 %

Einnahmen aus Miete
90 qm² Wohnfläche  / 5,10 € Miete pro qm² / 2% Steigerung pro Jahr mal nicht mitberechnet
Sind am Anfang ca 918 €.

Instandhaltungsrücklage (nach diesem gesetzlichen Maßstab von 7,10 € pro qm² pro Jahr) : ca 110 € / Monat

Ergeben „verfügbare“ Einnahmen von ca 800 € / Monat.

Wenn ich eine kontinuierliche Tilgung von 700 € /Monat ansetze ist der Kredit bei der ISB nach ca 24 Jahren abbezahlt .

Das ganze ist natürlich grob vereinfacht und überschlagen. Die Mietsteigerungen habe ich ebenso wenig berücksichtigt wie die nicht-umlegbaren laufenden Kosten , zwischenzeitlichen Leerstand und Steuereffekte. Aber im großen und Ganzen scheint mir das tragfähig zu sein. Die erfahreneren Immobilienexperten dürfen/sollen mir da gerne widersprechen und /oder Fehler aufzeigen 🙂 

Die geld-unabhängige Hauptfrage

Nachdem ich mit meinem gesunden Halbwissen und Excel die Finanzierungsfrage für mich zumindest vorerst als „positiv“ erledigt hatte, stand ich vor der Weit wichtigeren Entscheidung:

Wen holt man sich da in die Nachbarschaft? Gerade bei meinen Plänen wäre es ja so, dass mein mittelfristig geplantes eigenes Wohnhaus in unmittelbarer Nachbarschaft meiner Mietwohnungen stehen würde. Das sensibilisiert natürlich noch mehr wenn es um die soziale Frage geht. Auf diesem sozialen Einkommenslevel ist die Gefahr halt ungemein größer, dass es da gewisse Gründe für den (Zu-)Stand gibt. Die schönste Rechnung bringt mir nichts wenn ich Schmarotzer als Mieter bekomme die nicht zahlen und dafür die Wohnung demolieren. Natürlich kann ich mir die Mieter selbst aussuchen – aber gerade wenn es eh mindestens bedrohte , wenn nicht gar gescheiterte Existenzen sind, dann muss man manche Risiko-Indikatoren vermutlich grundsätzlich in Kauf nehmen(Keine geregelte Arbeit, evtl Hartz4 , keine intakte Familienstruktur…).

Das ist momentan noch der Punkt mit dem ich am meisten hadere. Idealerweise ziehen natürlich ein Rentnerpaar und ein Paar Geringverdiener mit Kind ein – aber da steckt man ja nicht drin.

Hat jemand aus meiner Leserschaft Erfahrungen mit diesem Thema? Dazu sei gesagt, wir sprechen hier von einem ländlichen Dorf, also es gibt bei uns keine Hochhausblöcke oder Ghettos wo ein gewisses Klientel beheimatet wäre.

Würde mich freuen eure Meinungen dazu zu hören 🙂

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