Hausbauprobleme, Steuertricks und Optionenhandel – die letzten 2 Monate beim Penningfuxer

Letzter Beitrag :18 Juni … Soviel zu meinen guten Vorsätzen mindestens alle 2 Wochen einen Beitrag auf der Penningfuxer-Seite online zu stellen. Nunja ..weiter gehts , mal schauen ob ich jetzt wieder öfter dazu komme.

Ich fasse euch mal meine – finanziell relevanten – Unternehmungen in den letzten beiden Monaten zusammen. Ich könnte euch auch beschreiben wie mein 3-Tages Kurztrip ins Allgäu war, aber ich glaube das hätte weniger Relevanz 🙂

HAUSBAU 1 – KOSTENSCHOCK NOCH VOR BAUBEGINN ?

erdaushub kosten

Wie schon in einem meiner letzten Beiträge angesprochen steht für dieses Jahr das Projekt Hausbau auf dem Plan. Nach langem Hin und Her zwischen den Anbietern, der Finanzierungssuche und letztendlich dem „Startschuss“ anfang des Jahres sollte es also losgehen.

Nun hatten wir schon de ersten Rückschlag finanzieller Natur zu verkraften noch bevor der erste Stein gesetzt war.

Wir haben einen Werkvertrag unterschrieben mit einer im Umkreis sehr bekannten Hausbaufirma. Dort waren auch die sog. Bodenarbeiten und die Bodenplattengründung enthalten.

Entgegen so ziemlich einstimmiger Empfehlungen in Hausbau-Blogs und Büchern habe ich mir das Geld für ein Bodengutachten gespart. Wobei hier auch die Firma es nicht für nötig erachtet hat eines zu erstellen.

Nunja ihr könnt es euch vorstellen. Bagger rollt an, gräbt die geplanten 70 cm aus … und die Miene des Bauleiters verzieht sich. Ich höre bnur Wortfetzen die mit dem Baggerfahrer beratschlagt werden … „ungleichmässig …. kein gewachsener Boden …aufgefüllt…“

Also wird statt 70 cm 150 cm Boden abgetragen da erst dort nach ersten Testlöchern mit der Baggerschaufel die Bodenqualität als ausreichend erachtet wurde. Wir werden sanft darauf vorbereitet, dass die Kosten für den „Erdaustausch“ nicht im Gesamtpreis enthalten sind.

Dazu gehören:

  • Mehrarbeit für das Ausbaggern von 150 cm statt 70 cm auf der kompletten Fläche
  • Entsorgungskosten für das zusätzliche Erdreich welches nicht auf dem Grundstück gelagert werden kann.
  • Kosten für das Recyclingmaterial welches man zum Auffüllen wieder ankarren muss.

Leider konnte mir von Anfang an niemand auch nur einen groben Rahmen nennen in dem wir uns hier preislich bewegen würden. „Hängt davon ab was die Entsorgung kostet“ . Und NATÜRLICH war das Erdreich durch früher vergrabene Glassplitter und sonstigen Müll verdreckt und konnte nicht auf dem „günstigsten“ Weg entsorgt werden. Was das genau für uns finanziell bedeutet : größtenteils unklar – aber billiger wird es dadurch nicht.

Und um den ganzen die Krone aufzusetzen: Auch in 150 cm war ein Teil der Fläche noch „uneinheitlich“ sodass sich der Architekt keine Aussage über die Tragfähigkeit zutraute.

Was folgt? Natürlich rückt doch ein Bodengutachter an um einen sog. Plattendruckversuch zu machen. Dieser ergibt – Gott sei Dank – eine ausreichende Festigkeit um mit weitermachen zu können.

Finanzielle Auswirkungen:

Leider noch unklar, da ich vom Tiefbauer noch keine Rechnung bekommen habe. Es stehen hier nach eigenen Überschlagsberechnungen und Onlinerecherche durchaus Zahlen im mittleren 5-stelligen Bereich im Raum. Ich habe die Haus-Finanzierung mit einem Puffer von 25.000 € geplant. Einiges ist schon für Mehrkosten Sanitär und Küche drauf gegangen.

Diese Geschichte bereitet mir aktuell also noch ziemliche Schweißausbrüche – auch wenn grad keine 30 Grad sind. Dagegen war der Lastplattentest vom Vermesser ein richtiges Schnäppchen – knapp 300 €.

Update – Kosten Erdaustausch

So, die Rechnung ist nun da – und ich bin einigermaßen froh, dass mein Limit nicht gerissen wurde.
Es wurden insgesamt 300 Tonnen Erde bewegt/wegtransportiert und eine ähnliche Menge Recycling- Material wieder eingebaut und verdichtet.
Die Gesamtkosten für diese Aktion belaufen sich auf ca. 10.000 €.
Hier habe ich wohl noch einen sehr guten Preis erwischt und auch der Tiefbauer hat nicht versucht mich über den Tisch zu ziehen, was in so einer “ Notlage“ sicher möglich gewesen wäre.
Also 10.000 € Kosten für den Bodenaustausch – nicht schön aber ich hatte weit schlimmeres befürchtet.

Fazit:

Ich reihe mich in die endlose Schlange von Häuslebauern ein, die einhellig empfehlen: Macht ein Bodengutachten bevor ihr einen Hausbauvertrag unterschreibt. 🙂

Es hätte an der Bodenqualität und den nötigen Arbeiten nichts geändert. Aber wir hätten im Vorfeld davon gewusst und hätten damit besser verhandeln können bzw Angebote einholen und vergleichen können. Außerdem wäre es in der Finanzierung mit einkalkuliert gewesen.

Ich halte euch auf dem laufenden was hier rauskommt auf Kostenseite.

Hausbau 2 – Steuerlicher Glücksfall?

steuersenkung 2020

Wie natürlich jedem bekannt gilt seit Juli 2020 die temporäre Senkung der Steuersätze von 19% auf 16% und von 7% auf 5%.

Wie ihr wohl auch hält sich die Euphorie bei mir in Grenzen wenn ich für meinen Pack Butter jetzt 1,37€ statt 1,42 € zahlen darf. Kleinvieh macht auch Mist…aber bis ich mir davon ne Aktie kaufen kann vergehen noch ein paar Monate ^^

Nun haben wir in diesen Monaten aber ja nicht nur Ausgaben für Butter… die fast 400.000 €Kosten für unser Haus werden (so wie es aussieht) zu einem Großteil in diesem Halbjahr eingezogen.

Da geht es grob überschlagen dann schon um einen Unterschied zwischen 76.000 € (19%) und 64.000 € (16%) also knapp 12.000€ mögliche Steuerersparnis.

Innerlich habe ich schon ein wenig gejubelt als mir das klar wurde.

Ernüchterung: Timing doch nicht so gut.

Ich kürze das ganze für euch ab: Nach Rücksprache mit der Hausbaufirma, meinem Steuerberater und dem Bauherrenberatern stellte sich heraus: Nö das wird nix.

Warum? Wir haben einen Werkvertrag bei einem Generalunternehmer unterschrieben. Dieser haftet für das „Gesamtkunstwerk“ entsprechend der geregelten Gewährleistungsfristen.

Diese Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen wenn der Vertragsgegenstand – in diesem Fall das schlüsselfertige Haus – abgenommen wurde.

Und die Abnahme wird auch bei aller Eile nicht mehr in 2020 zu realisieren sein.

Und das ist leider steuerlich ziemlich blöd. Denn aus irgendwelchen Gründen ist das Abnahmedatum steurlich auch das „Leistungsdatum“. Dabei ist es unerheblich wann das Haus gemauert wurde und auch wann die Teilzahlungen gemacht wurden. Die Abnahme zählt für die Steuer. Und wenn die nicht in den Zeitraum der Senkung fällt gilt ganz normal: 19 %.

Aber könnte man nicht…. ?

Natürlich habe ich auch online und mit meinem Berater nach Möglichkeiten gesucht das ganze irgendwie „steueroptimiert“ zu drehen. Das ginge auch durchaus. Man muss nur (vor dem 31.12.2020) mit dem Bauunternehmen eine Vertragserweiterung abschließen wonach man klar trennbare Bauleistungen vorab abnimmt. Diese abgenommenen Teilleistungen unterliegen dann (wenn Abnahme vor Jahresende) der ermässigten Besteuerung.

Davon rät allerdings der Bauherrenschutzbund ab :. Denn dadurch entsteht eine große Unsicherheit in Fragen der Gewährleistung. So kann es z.b dann zu Problemen kommen wenn man den Rohbau aus Steuergründen schon abgenommen hat sich später Probleme am Übergang zum Dach ergeben. Die Baufirma wird sich auf die mängelfreie Abnahme der einzelnen Gewerke berufen und man steht u.U. dumm da.

Letztendlich – und da ja nicht die kompletten 400.000 € in dieser Zeit anfallen haben wir uns entschlossen auf Vertragsänderungen zu verzichten um kein Risiko bei der Gewährleistung einzugehen. Denn wenn da wirklich mal was auftritt sind die paar tausend € eingesparte Steuern ratzfatz wieder weg.

Finanzielle Auswirkungen/Fazit

Für uns leider doch kein großer Vorteil. Natürlich sparen wir hier und da in so einer Phase dann doch etwas Geld für Anschaffungen die wir direkt bezahlen. Aber auch größere Einzelanschaffungen wie z.B. die Küche müssten dieses Jahr noch geliefert und aufgestellt werden um den Steuervorteil zu haben. Leider zeitlich nicht machbar.

Auch um jetzt auf die schnelle ein Haus zu bauen oder ähnliches ist die Zeit zu knapp. Die einzige Option um beim Hausbau jetzt noch vom Corona-Steuervorteil zu profitieren wäre der Kauf eines fertigen TinyHouses 🙂

Optionenhandel zu Coronazeiten

optionshandel

Da mir die Corona-Umwälzungen endlich auch ermöglichten im Homeoffice zu arbeiten hatte ich Gelegenheit in den Pausen immer mal wieder die Banx-Tradersoftware hoch zu fahren um zu schauen ob sich lohnende Möglichkeiten ergaben mit meiner Options“strategie“ (Schritt für Schritt Anleitung zum Optionenhandel mit BanX hier).

Keep it simple…

Im großen und ganzen besteht meine „Strategie“ nur darin , dass ich:

a) nicht auf Kredit handle also im WorstCase (Firma auf die ich Optionen handle geht komplett den Bach runter) nur mein eingesetztes Kapital verliere.

b) keine „komplizierten“ Optionskonstrukte wie z.B. Butterfly oder Iron-Condor handle die immer aus mehreren Optionskontrakten , meistens in beide Richtungen bestehen und sich gegenseitig absichern. Ich verkaufe ausschließlich Call oder Put Optionen mit dem Ziel die Prämie dafür zu kassieren.

c) Ich nur Optionen auf Aktien schreibe die ich mir im Zweifel auch für eine gewisse Zeit (Jahre) ins Depot legen würde weil ich an den langfristigen Erfolg glaube oder zumindest an die langfristige Auszahlung von Dividenden.

Da meine Optionen-Budget nur 6000 € beträgt und ein großer Teil davon aktuell „gebunden“ ist weil mir vor 2 Jahren 100 Aktien der deutschen Post für 39 € eingebucht wurden bleiben mir da nur Trades mit niedrigpreisigen Aktien.

Aber durch Corona gibt es in der Spanne die ich suche ja nun deutlich mehr als noch Anfang des Jahres.

Und so habe ich in den letzten beiden Monaten ein wenig Kleingeld durch folgende Trades verdient:

AktieCall
Put
AnzahlStrike
Ausübungspreis
Prämie (gesamt)Ergebnis
ALCREPUT25 €50 €ausgeübt
(Aktien eingebucht)
ALCRECALL25 €44 €ausgeübt
(Aktien wieder ausgebucht)
TUI1PUT24 €36 €verfallen
(Prämie kassiert)
TUI1PUT23,75 €76 €ausgeübt
(Aktien eingebucht)
TUI1CALL24 €50 €läuft noch
DPWCALL140 €90 €läuft noch

Sowohl die Aktie von Aroundtown als auch von TUI kann ich dabei bedenkenlos eingebucht bekommen (wie bei TUI jetzt auch geschehen für 3,75 € /Stück). Bei beiden wurde zwar die Dividende gekürzt bzw bei TUI gestrichen – mittelfristig erwarte ich hier aber eine Erholung.

Aktuell habe ich die im Portfolie eingebuchten Aktien wieder per Call-Option veroptioniert, jeweils immer leicht über dem jeweiligen Einstandskurs.

Das ist das schöne an Optionen : Während bei normalen Trades gilt :

Hin und Her mach Taschen leer

ist es bei Optionen genau andersherum. Von mir aus lasse ich mir 12 mal im Jahr eine Aktie (bzw 100 Stück davon) ein- und wieder ausbuchen. Jedes mal kassiere ich dafür die jeweiligen Prämien.

Das geht natürlich immer nur wenn der Kurs nicht zu sehr „davonläuft“. Eine Aktie die ich für 20 € eingebucht bekommen habe werde ich nicht für 15€ wieder verkaufen. Aber gerade jetzt in dieser unsicheren Zeit gibt es anscheinend immer nur kurze Erholungen und dann wieder Rücksetzer und allgemein eine große Unsicherheit. Und Unsicherheit korreliert immer mit der Prämienhöhe.

Wer selbst mal anfangen will: Hier(Link) habe ich beschrieben wie ein solcher ganz simpler Verkauf einer Put-Option im Onlinetrader von Bank funktioniert.

Finanzielle Auswirkungen / Fazit

Während ich aktuell aufgrund der „spannenden“ Finanzsituation rund um den Hausbau keine größeren Investitionen in Aktien tätige (Mein ETF Sparplan bein Smartbroker mal ausgenommen , der läuft halt immer) kann ich mittels meines „Optionenkontos“ zumindest etwas aktiv sein. Hier habe ich ein festes Budget festgelegt, mit diesem kann ich „Arbeiten“. Und auch die lange Zeit im Minus rangierende Position der deutschen Post die mir am letzten Hoch eingebucht wurden kann ich aktuell wieder zu guten Prämien feilbieten.

Reicht wird man so wie ich das mache natürlich nicht. Aber man verdient sich etwas dazu und bleibt „aktiv“ – was zumindest ich neben meinem passiven Investments auch irgendwo „brauche“.

Die nächsten Monate werden spannend

Zum einen natürlich für mich privat wie es mit dem Hausbau vorangeht , zum anderen aber auch finanziell (wird das Hausbaubudget reichen?) und wirtschaftlich ( kommt ein weiterer Lockdown? Welche Firmen werden nicht überleben?)

Ich versuche die nächsten Wochen wieder etwas öfter zu schreiben und gerade auch um euch im Bezug auf planbare und unplanbare Kosten im Hausbau auf dem Laufenden zu halten.

Bleibt gesund! 🙂

5 Replies to “Hausbauprobleme, Steuertricks und Optionenhandel – die letzten 2 Monate beim Penningfuxer

  1. Hi,

    ich bin Ingenieur für Geotechnik eher zufällig durch eine Verlinkung beim Finanzwesir hier gelandet.

    Ein Tipp aus der Praxis: Ich würde die Auffüllung ggf. mal auf seine LAGA Klasse untersuchen lassen. Sofern es sich bei der Auffüllung um „normalen“ Bauschutt o.ä. handelt, der nicht zusätzlich mit Dioxin, Schwermetallen, Kohlenwasserstoffen usw. belastet ist, könnte es sein, dass du „Glück“ hast und das Ganze in Klasse Z1.1. fällt. Dann darf der Aushub offen eingebaut werden, d.h. es müssen keine zusätzlichen Sicherungsmaßnahmen, also z.B. eine zusätzliche Abdichtung zum Schutz des Grundwassers, getroffen werden.

    Im Betrieb lösen wir solche „Probleme“ (sofern genügend Platz vorhanden ist), meistens so, dass einfach ein zusätzliches Erdbauwerk (z.B. in Form eines Walls oder eines Hochbeets) auf dem Grundstück angelegt wird. Das ganze kann noch zusätzlich mit Geotextilien bestückt werden, sodass man das Resultat später auch gut bepflanzen / mit Mutterboden überdecken kann.

    Das ist nämlich im Normalfall deutlich günstiger, als den Aushub erst per LKW zur nächsten Bodendeponie zu fahren (die lassen sich das nämlich gut bezahlen, siehe unten 😉 ).

    Sofern die Klassifizierung höher als Z1 sein sollte, gibt es je nach Geologie/Grundwasserbegebenheiten, auch noch andere Möglichkeiten zum Einbau. Hier kann dir am besten das Ingenieurbüro deines Vertrauens weiterhelfen. Ich würde dann nur aus Erfahrung dazu raten, möglichst jemanden zu finden, der nicht unbedingt von Haus aus Biologe, Agrarwissenschaftler oder Geograph ist (die Branche ist leider sehr „bunt“ aufgestellt), sondern mich eher in Richtung Bauingenieur, Geotechniker oder Geologe orientieren.

    Zu den Kosten, kann ich dir ansonsten noch folgende Erfahrungswerte geben:

    Aufladen + Abtransport zur Deponie: Ca. 8-11€/m³, je nach Lösbarkeit/bei langer An-/Abfahrt ggf. auch mehr.
    Zzgl. Deponiekosten 3-6€/t sofern kein Sondermüll vorliegt (1m³=800-1300kg, je nach Schüttdichte)

    Da die Deponien die LKWs wiegen und das Gewicht je nach Wassergehalt stark schwanken kann, macht es ggf. auch Sinn mit dem Abtransport zu warten, bis der Aushub ein bisschen durchgetrocknet ist bzw. es längere Zeit nicht geregnet hat.

    Viele Grüße
    Jan

    1. Hey Jan,

      danke für dein ausführliches Feedback und die hilfreichen Tipps. In meinem Fall ist das ganze leider schon passiert, denn mangels Bodengutachten wurde das ganze ja quasi erst im Bau festgestellt. Und wie das dann so ist müssen schnelle Entscheidungen getroffen werden, es ist keine Zeit Angebote zu vergleichen und die besten Optionen fallen einem nicht ein.

      Daher : Vorbereitung ist das wichtigste. Dazu gehört dann auch das Bodengutachten und dann können die Tipps von Jan sehr hilfreich sein um das beste draus zu machen.

      Was die Kosten für den Abtransport und Entsorgung angeht wäre deine Rechnung noch sehr optimistisch. Momentan rechne ich mit Entsorgungskosten von 15-25 € pro Tonne (das war so ein Richtwert der mir genannt wurde weil in den letzten Monaten/Jahren so viel gebaut wurde das man den Aushub bei uns im Umkreis kaum noch losbekommt) + die Kosten um das ganze mit Recycling-Material wieder aufzufüllen.

      Aber wie gesagt , sobald ich eine Rechnung habe schreib ich die aktuellsten Zahlen hier rein.

      mfg
      Oli

  2. Ohje, good luck!

    Bodengutachten: „Es hätte an der Bodenqualität und den nötigen Arbeiten nichts geändert.“
    Ich unterstelle der Baufirma nichts. Ich würde aber nicht ausschließen, ob ein Bodengutachten nicht vielleicht sogar gesagt hätte, Boden sei nach 70cm genauso tragfähig wie nach 150cm. Oder 40cm zusätzlicher Bodenaustausch würde reichen, müssen nicht 80cm sein. Einfach vom Polier mal einen halben Meter weiterschaufeln und sagen, das passt? Naja… :/
    Wurde eine Probenahme des Aushubs von der Baufirma oder von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt oder garnicht? Davon hängt ab, wohin die Entsorgung gehen kann. Die Baufirma bescheisst nicht, sie kann aber während der Bauausführung stärker als in der Angebotsphase Dinge zu ihren Gunsten steuern, wenn man nicht aufpasst.

    Im Boden liegt verdammt viel Geld begraben. Das durfte ich auch lernen.

    1. Hey Lemming,

      Ja da geb ich dir recht, geprüft/begutachtet wurde der Aushub nicht. Da wir die Tiefbaufirma aber auch privat kennen hoffen wir das da nicht voll reingegriffen wird.
      Aber bammel vor der Rechnung hab ich trotzdem.

      Und wie beschrieben kann ich jetzt auch sagen: Macht vorher ein Bodengutachten , dann erlebt ihr wenigstens keine Überraschungen ^^

      mfg
      Oli

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.