Meine ersten passiven Mieteinnahmen aus baltischen Immobilien

Diesen Monat war es also soweit , zum ersten Mal passive Mieteinnahmen aus Estland kassieren 🙂

Wie das? Nun es geht natürlich um Reinvest24

Reinvest24 – Mieteinnahmen ab 100 € Einsatz

Ich hatte euch vor 2 Monaten die recht jung aufgelegte Plattform Reinvest24 vorgestellt und das Konzept näher beleuchtet wie man mit 100 € an passive Mieteinnahmen kommen kann. Noch einmal in aller Kürze die wichtigsten Punkte:

  • Estnische Firma deren Mitarbeiter seit 2005 im Immobiliengeschäft sind und 2017 die Firma gegründet haben
  • Man kauft ab 100€ Anteile an verschiedenen Immobilienprojekten im Baltikum. Neben Spezialvorhaben wie ein „Kryptohotel“ kann man auch anteile an normalen Mietswohnungen oder Firmengeländen kaufen.
  • Die Abwicklung erfolgt (wenn das Finanzierungsziel erreicht wird, also genug Investoren eingestiegen sind) über eine eigenständische „Firma“ (SPV) die nur zu diesem Zweck gegründet wird. Das verhindert, dass Probleme bei einem Projekt oder der Firma an sich die jeweiligen Einzelprojekte in Mitleidenschaft ziehen. Alles ist rechtlich sauber getrennt.
  • Wird ein Finanzierungsziel nicht erreicht (wie gerade geschehen) dann erhält man seinen Einsatz inkl aller Gebühren zurück.
  • Wird der Objekt gekauft und die Vermietung beginnt erhält man jeden Monat seinen Anteil an der Miete. Ohne zeitliche oder sonstige Begrenzung – also durchaus für Langfristanlagen gedacht.
  • Noch geplant ist außerdem die Möglichkeit seine Anteile wieder auf einem internen Marktplatz an den Höchstbietenden zu verkaufen.

Meine Einsatz: 300 €

Ich habe nun also um das ganze Model zu testen 300 € in 3 verschiedene Projekte investiert. Einmal in den Kauf von 3 Mietwohnungen in der nähe der örtlichen Uni, einmal in den Kauf und Renovierung einer Kurzzeit-Mietwohnung (für AirBnB etc.) in der Nähe des Technikzentrums von Talinn sowie in den Kauf eines Industriegrundstückes mit Miet-Lagerhäusern.

Firmengelände
Firmengelände

mit vermieteten Lagerhallen und unterschriebener Verkaufszusage nach einigen Monaten

Kurzzeit-Mietwohnung
Kurzzeit-Mietwohnung

Wohnung für Geschäftsreisende und Kurzurlauber über AirBnB und co.

Das erstgenannte Projekt fand bei den Investoren allerdings anscheinend keinen großen Zuspruch. Nachdem das Finanzierungsziel auch nach 8 Wochen nicht erreicht war entschieden sich die Reinvest24-Leute das Projekt abzusagen. Alle Gelder wurden direkt wieder dem Konto gutgeschrieben (am selben Tag).

Die anderen beiden Projekte wurden verwirklicht und jetzt im Juni. Beim Kurzfrist-Mietobjekt dauerte es 5 Monate von meinem Investment bis es das erste mal Geld abwirft. Was mir allerdings bekannt war, denn im Investment-Case wurde der Ablauf (Kauf, Renovierung etc) beschrieben .

Beim Gewerbeobjekt flossen direkt nach dem Kauf die Einnahmen denn die Hallen auf dem Gelände waren natürlich schon vermietet, was der Idealfall ist 🙂

Meine passiven Einnahmen im Juli:

Nun also der langersehnte erste Zahltag

Passive Mieteinnahmen aus Estland

Hochgerechnet aufs Jahr ergibt das eine Rendite (vor Steuern) von 5,5% bzw. 5,8 %. Beides liegt unter den vorher genannten „prognostizierten“ Renditen von 6 % (beim Gewerbegebiet) und 8 % bei der Kurzzeit-Wohnung.

Das ist leider unschön – aber die 5 % Rendite sind dann andererseits auch „sicherer“ bzw. durch materiellen Gegenwert „stabiler“ als P2P-Kredite bei denen man gar nichts in der Hand hat.

Und gerade bei der Kurzzeit-Mietwohnug ist es natürlich auch schlecht planbar ob man die Wohnung wirklich optimal vermietet bekommt , Schwankungen gehören hier wohl dazu.

Warum es beim Gewerbepark aber zu 0,5 % Abweichung von der „erwarteten“ Rendite kam werde ich nachfragen – so wie ich es bisher erlebt habe, wird die Antwort sehr schnell da sein und ich werde Sie euch dann ergänzen.

Update: Wie erwartet hat Tanel Orro , der CEO von ReInvest24 sehr schnell geantwortet:

The net yield is calculated from the gross investment amount (before the 2% entry fee). As the entry fee is onetime payment and our rental projects are long-term, it is not possible to make the rental yield calculations based on the net investment (the returns from the yield will be different, depending on how long you keep the shares of that property).



With Majaka first month we were not able to rent it out full month, as the faced was still under constructions we could not ask the full price. 

Die Kurzzeit-Wohnung wird aktuell also noch mit „Rabatt“ vermietet weil einzelne Gewerke am Gebäude noch nicht fertig sind.

Die Abweichung beim anderen Investment hängt mit den Einmalkosten zusammen bzw. aus welchem Betrag die Rendite berechnet wird. Hier muss ich gestehen , dass ich es nicht 100% verstanden habe ..
Vielleicht hat ja jemand Lust das in den Kommentaren kurz zu erklären 🙂
Mal abwarten wie sich das die nächsten Monate entwickelt -> das schöne ist auf jeden Fall das ich ab jetzt mit monatlichen Einkünften hier rechnen kann und darum geht es doch 🙂

Die 100 € aus der abgesagten 3. Beteiligung habe ich übrigens direkt wieder investiert. Diesmal in ein bestehendes und Vermietetes Geschäftsgebäude mit langfristigen Mietverträgen und zusätzlich der Chance auf Wertsteigerung:

Mein Fazit – Weiter investieren oder Aussteigen?

Die Erwartungen wurden zumindest in diesem ersten Auszahlungsmonat nicht ganz erreicht. Aber für mich ist das Reinvest24-Konzept dennoch ein sinnvoller Bestandteil meines Portfolios.

Die Firma und seine Mitarbeiter machen einen kompetenten und seriösen Eindruck, die Beteiligungen sind allem Anschein nach rechtlich sehr ordentlich getrennt und man hat gewisse Sicherheiten die man bei P2P Krediten nicht hat.

Und natürlich sind kontinuierliche 5% Rendite , monatlich ausgezahlt auch nicht zu verachten und können ein weiterer Bestandteil im Fluss der passive-Einkommen darstellen.

Ich bleibe also Investiert, werde bei interessanten Projekten noch mehr investieren und weiter beobachten wie sich die Einnahmen entwickeln.

ReInvest24

Passives Einkommen aus der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen im Baltikum. Eine gute Beimischung für das passive-Einkommen Portfolie mit gefühlt geringerem Risiko als P2P Kredite.

ReInvest24

7 Replies to “Meine ersten passiven Mieteinnahmen aus baltischen Immobilien

  1. ich verstehe die Antwort von Reinvest so:
    Sie versprechen dir 6% Rendite bei 100€ Investment = 6€/Jahr oder 0,50€/Monat
    Du zahlst aber beim Erwerb der Anteile 2% Gebühren, also investierst du 98€
    6% Rendite bei 98€ Investment = 5,88€/Jahr oder 0,49€/Jahr/Monat
    Da die Projekte aber teilweise endlos laufen ist eine Berechnung einer „sauberen“ Rendite nicht möglich, weil die 2% Gebühren bei einem Investment von 6 Monaten dir natürlich 4% Rendite nehmen und bei einer Laufzeit von 10 Jahren nur 0,2% pro Jahr.

    Hier sehe ich auch das größte Problem von Reinvest… Wer sagt mir wie lange das Projekt läuft? Bei einem Projekt werde ich wohl jetzt nach 6 Monaten ausgezahlt, 15% Rendite p.a, macht also 7,5% für 6 Monate und nach Kosten 5,5% (bzw. genau gesagt nur 5,39% durch verringerte Basis).

    1. Hey Tobias,

      ja da hast du wohl recht, wenn Reinvest sich entscheidet sehr früh aus einem Projekt wieder auszusteigen wirft das natürlich alle Berechnungen über den Haufen.

      Nach Aussage des CEOs bzw. den Infos auf der Seite machen Sie das aber nur wenn sich durch einen Ausstieg ein netter Gewinn erwirtschaften lässt.

      Mir persönlich wäre es aber lieber wenn ich selbst entscheiden könnte wann ich aus einem Projekt – welches monatliche Zahlungen bringen soll – aussteige. Hier hoffe ich, dass der versprochene Zweitmarkt dieses Jahr noch eingebaut wird.

      mfg
      Oli

  2. Die alles entscheidende Frage ist doch, wie viel von der Immobilie hat man tatsächlich „in der Hand“?
    In DE ist man ja bspw. im Grundbuch eingetragen etc., wie ist das hier gesichert? Also im Falle einer Insolvenz von Reinvest z. B.?

    1. Hey Daniel,
      ja das ist natürlich eine ganz zentrale Frage wenn man das Risiko bewerten will.
      Nach meinen Informationen ist es so, dass natürlich nicht jeder Investor im Grundbuch steht. Das würde den Handel mit Anteilen doch sehr erschweren.

      Stattdessen geht der Besitz (über das Grundbuchequivalent in Estland) an diese SPV die zum Zwecke der Verwaltung dieses einen Projektes gegründet wurde. Und an dieser SPV hat man dann wohl Anteile.

      Realistisch betrachtet : Man hat kein Dokument in der Hand mit dem man wirklich rechtlich was bewegen könnte.
      Durch die Trennung aller Projekte voneinander und vor allem von der Hauptfirma habe ich aber zumindest die Sicherheit (wenn alles korrekt gemacht wurde) das im Prinzip die Hauptfirma keine größeren Insolvenzrisiken hat. Und wenn dann eines ihrer Projekte scheitern sollte wird man ja aus Selbsterhaltungsgründen versuchen das beste für die Investoren noch raus zu holen.

      Es ist natürlich nicht die gleiche Stufe wie ein echter Grundbesitz in Deutschland – aber nach meiner Ansicht immer noch besser gesichert als normale P2P Konsumkredite.

      MFG
      Oli

      1. Merci für deine ausführliche Antwort!
        Vollkommen richtig, wesentlich besser als P2P 👍🏼
        allerdings auch weniger bezinst.
        Es ist und bleibt, wie überall, ein Invest mit Risiko.

        Ich werde auch mal nen Testballon starten und sehen, was passiert 🙂

        Schöne Grüße und mach weiter so!

  3. Hallo und danke für den Beitrag, Reinvest kannte ich noch nicht.
    Bist du auch bei Exporo? Das ist ja ein ähnliches Konzept, zumindest die Bestandsobjekte, und dazu noch in Deutschland. Ich bin mit Exporo sehr zufrieden.
    Iris

    1. Hey Iris,

      nein aktuell bin ich was Immobilien Crowdinvesting angeht nur bei reinvest24.
      Da gibts mit Exporo, Bergfürst, Zinsland etc ja auch einige Kandidaten.

      „Vorteil“ bei Reinvest24 sehe ich halt im Vergleich zu Exporo an den monatlichen Ausschüttungen und an den teilweiße höheren Renditen – wobei sich hier ja noch zeigen muss ob diese bei ReInvest24 in der Realität auf ein Jahr auch wirklich erwirtschaftet werden können.

      mfg
      oli

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